Még mindig a Váci út viszi a prímet

A szakértők adatai szerint a Váci úton a modern irodaterületek volumene elérte az egymillió négyzetmétert. Csak a tavalyi 230 ezer m2-nyi új fővárosi állományból 130 ezer m2-t az irodafolyosón adtak át. És még alsó hangon 200 ezer m2 jönni fog az elkövetkezendő pár évben. De hogyan jutottunk idáig? Nézzük a legfontosabb mérföldköveket.

Jó harminc éve, a rendszerváltás idején még nem sokat tudtunk a modern irodaállományról, és az sem volt világos, hogy hol épülnek fel az új generációs irodaházak. Mifelénk alapvetően állami cégek székházaiban zajlott az irodaélet, illetve állami intézmények szürke és ingerszegény falai között dolgoztak a köztiszviselők. A kilencvenes évek közepén indult el a lassú változás a Váci úton is, amikor a régi gyárak tönkrementek, és megkezdődött az új irodaházak felépítése. Budapest három nagy ipari zónája közül a Váci út az északi körzetbe tartozott, ahol hosszan nyúltak el az ipari területek.

1990 után megszűntek a gyárak keleti piacai, így villámgyorsan hanyatlásnak indult a Váci út, mindössze 4-5 év alatt tönkre is ment a százéves múltra visszatekintő gyáripar. Elkezdődött a funkcióváltás, a régi gyárak helyén irodaházak épültek, nagyon kevés esetben őrizték meg az eredeti indusztriális hangulatot. A metróvonal jó kiindulópontnak bizonyult, hiszen a gyors tömegközlekedéssel elérhető lokáció mindent visz a bérlők körében. Ehhez kapcsolódott a XIII. kerület környező településrészeinek megújítása, amely új lakónegyedek felépítésében nyilvánult meg. Nem is gondolnánk, hogy a Váci úton 1990 és 2000 között már mintegy húsz irodaépületet adtak át.

Az első ingatlanpiaci bumm idején

Az ezredfordulót követően felgyorsultak az események, jelentős fejlesztési hullám bontakozott ki a fővárosban, lakóparkok, plázák és irodaházak épültek. Számos új ingatlant említhetünk az irodafolyosón is, most csupán néhány nagyobb projektet emeljünk ki. Az ezredforduló ingatlanfejlesztési kiindulópontjaként is tekinthetünk a WestEnd City Centerre, amely a rossz állapotú MÁV raktárépület helyén 1999-2000-re készült el.

A kétezres évek második felében volt a fejlesztések legnagyobb felfutási periódusa, bár mint később kiderült, a kereslet és kínálat elszakadt egymástól, az üresedési ráta jelentősen megemelkedett. A világgazdasági válság már 2008-ban megjelent nálunk is, azonban az épülő projekteket be kellett fejezni, ezért például 2009-ben adták át a 38 ezer m2-es Átrium Parkot vagy éppen a 32 ezer m2-es Capital Square irodaházat.

Aztán jött a már jól ismert ingatlanpiaci mélypont, amikor szinte semmi sem épült, de még a válság legrosszabb évében is adtak át irodaházat, hiszen a Green House 2012-ben nyílt meg a Skanska fejlesztésében, mint a zöld kereskedelmi ingatlanok egyik hazai prototípusa. De 2013-ban nyílt meg az Atenor Váci Greens megaprojektjének első épülete is, amelynek későbbi sikerére nem sokan fogadtak volna. Egy-két év múlva pedig a lassú fellendülésből a Váci út is kivette a részét, megnyílt a Volga Szálló helyén a Vision Towers a Futureal-csoport jóvoltából, ahol a KPMG új székhelye is lett, és a Váci Corner Offices a HB Reavis első hazai beruházásában.

A válság után ismét beindult az úthenger

A 2009-es krízist követő pár év hibernáció 2013 körül oldódott, ebben az évben már több mint 700 ezer m2-nyi bérelhető terület szolgálta a bérlők igényeit az irodafolyosón. Többek között átadták a már említett Váci Greens irodapark első épületét, míg az egész projekt tavaly fejeződött be hat épülettel gazdagítva az alpiacot. De többek között itt épült meg a V17 irodaház a Wing fejlesztésében a Lehel téri piac mellett, ahol az E.ON hazai központja működik. Azóta a Nordic Light irodakomplexum is elkészült három fázisban összesen 40 ezer m2-nyi területet kínálva a Skanska beruházásában.

De számos más fejlesztésről is beszámolhatunk. GTC White House néven egy 22 ezer m2-es ingatlan épült fel, ahol a százéves Felvonógyár loftos épületét egyesítették egy ultramodern irodaházzal, vagyis a régmúltat itt nem eltörölték, hanem integrálták a 21. század megoldásaiba. A Promenade Gardens is megépült a Horizon Development fejlesztésében, szemben pedig a Futureal-csoport két fázisban húzta fel az Advance Tower irodaházat. A Ferrum Irodaház a Váci úttal párhuzamos utcában készült el a FITOUT Zrt. beruházásában, amely szintén őrzi ipari múltját.

De újabb irodaparkok is születtek, hiszen a CPI fejlesztésében elkészült a 35 ezer m2-es Balance Office Park, ahol a régi épületek megújítása mellett vadonatúj irodaházat is kiviteleztek. A HB Reavis a Váci Corner Offices átadása mellett bejelentette nagyszabású beruházását, az AGORA Budapestet az Árpád-híd pesti hídfőjénél. Azóta az irodapark több épületébe már beköltöztek a bérlők, így az Agora Hub és Agora Tower is elkészült. A JA4 Irodaház pedig az egykori Wolfner féle bőrgyár ikonikus központi épületében lett kialakítva az irodafolyosó kapujaként.

The show must go on!

Bár sokan emlegetik, hogy lassan megtelik a Váci út, ez a folyamat valóban lassan zajlik, hiszen még mindig újabb és újabb fejlesztések zajlanak a number one lokációban. Százezres nagyságrendben kerülhet még új állomány csak erre az alpiacra. Az Optima által megvásárolt GTC felépítheti a Center Point 3 irodaházat (35 ezer m2), a Váci Greens közelében pedig már szinte kész az OTP új modern irodaépülete is. A Dózsa György út mentén található Vízművek toronyházát is lebontották, ahol a Skanska építi fel a H2Offices irodakomplexumot. Összesen 65 ezer m2-vel kalkulálnak, és csak az első fázisban 26 ezer négyzetméter irodát fognak felépíteni.

A közelben a GTC Pillar irodaház pedig az ExxonMobil Global Business Center új otthona lesz mintegy 27 ezer négyzetméteren. De folytatódik az Agora Budapest fejlesztése is, amely már most is impozáns látványt nyújt a Duna közelében, itt még várhatóan 60 ezer m2-nyi új munkahely készülhet el. A Codic által fejlesztett Green Court Offices 21 ezer m2-nyi irodateret kínál majd a Dózsa György úton, amely egy nagyszabású vegyes funkciójú ingatlanberuházás része az irodafolyosó mentén. Vannak még aranytartalékok az alpiacon, hiszen ott van például a régi Reno Udvar területe is, ahol szintén nagy dolgok épülhetnek.

Forrás: Realista.hu
Fotó: Váci Greens

Ingatlanfejlesztők: az irodaházak üzemeltetői felkészültek a dolgozók visszatérésére

Az irodaházak üzemeltetői felkészültek rá, hogy a járvány enyhülésével egyre több dolgozó tér vissza a munkahelyére a home office-ból, a biztonságos munkakörnyezet fenntartása érdekében az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) speciális egészségvédelmi protokollt készített, és azt javasolta az üzemeltetőknek, hogy az irodaházakban a továbbiakban is tartsák fenn az egészség megóvását célzó intézkedéseket – nyilatkozta Takács Ernő, az egyesület elnöke az MTI-nek.

Hangsúlyozta: a védekezésben a bérleményi területeken a bérlőknek is részt kell vállalniuk, a közös használatú területeken pedig be kell tartaniuk az óvintézkedéseket, melyeket az IFK tagvállalatai már be is vezettek. A jövő továbbra is a biztonságos munkakörnyezetet biztosító irodaházaké, és ezzel összhangban az új épületek fejlesztésénél a vírushelyzet miatt hozott intézkedések és szabályok tervezési elvekké, alapvető szempontrendszerré válhatnak – hangsúlyozta.
    Ismertette, hogy a járvány kitörésekor az irodaterületet bérlő munkáltatók az irodaházakat “csökkentett üzemmódba” kapcsolták: Budapesten a korábbi létszám kevesebb mint 30 százaléka dolgozott a munkahelyén, a többség home office-ban végezte munkáját, jelentősen hozzájárulva ezzel a járvány megfékezéséhez. Az egészségügyi kockázat csökkenésével a helyzet fokozatosan normalizálódni fog, az IFK iroda munkacsoportja arra számít, hogy nyár végére az irodaházakban dolgozók létszáma elérheti a veszélyhelyzet kihirdetése előtti szintet – mondta Takács Ernő, hozzátéve, hogy “az irodaházakban dolgozók egészségének védelméhez, a biztonságos munkakörnyezet fenntartásához folyamatos, fenntartható, tudatos és ésszerű szabályrendszer bevezetésére van szükség”.
    Ismertette, hogy a járvány elején, az első fázisban az üzemeltetők plusz feladatai közé tartozott a kézfertőtlenítő pontok elhelyezése, az ütemezett takarítási ciklusok sűrítése és a tájékoztató transzparensek kihelyezése, továbbá a gépészeti rendszerek átállítása, a légkezelő berendezések és a liftek átprogramozása, valamint a vízhálózat kezelése. Hozzátette, hogy mindezek jelentős pénzügyi többletterhet jelentettek az üzemeltetésben a lecsökkent bérlői jelenlét mellett is.
    Takács Ernő hangsúlyozta, hogy a korlátozó rendelkezések enyhítése nyomán emelkedő irodai létszám újabb intézkedések sorozatát kívánja meg, a megfertőződés lehetőségének minimalizálása érdekében. Az IFK által kidolgozott javaslat alapján a távolságtartási szabályok miatt kiemelt fontosságú a közösségi terek átszervezése, például az éttermi asztalok számának csökkentése vagy a létszám korlátozása a lobbykban. Az IFK tagvállalatai minden irodaházukban javasolják és kezdeményezik a kézfertőtlenítő pontok kihelyezését, a kötelező maszk használatot a közös területeken, valamint a felvonók, lépcsőházak közlekedési rendjének átszervezését, a lift használat szabályozását. A konferenciatermeket még nem lehet használni, a külső tornagépek, padok csak korlátozottan használhatók, az irodák “állatbarát-működését” pedig szüneteltetni kell – mondta. A bérleményi területeken a takarítás, fertőtlenítés és az irodahasználatot érintő szükséges intézkedések meghozatala és alkalmazása a bérlő feladata, amelyhez az irodaház üzemeltetői minden segítséget megadnak – hangsúlyozta Takács Ernő.
    A jövőben várható intézkedések közé sorolta az elnök a beléptetési rendszerek fejlesztését (testhőmérséklet mérő rendszer kiépítését), és az érintésmentes közlekedés kialakítását a vendégek és a futárok fogadásánál.
    Az IFK elnöke kiemelte, hogy a gépészeti rendszerek az európai szakmai szervezet, a REHVA által kiadott ajánlás alapján biztonsággal működtethetők, a légkezelő berendezések átszabályozása mellett, gyakoribb és hosszabb szellőztetéssel, levegő visszakeverés nélkül, a hűtési rendszerek fertőtlenítésével, rendkívüli szűrőcserékkel. Hozzátette, hogy a REHVA iránymutatása szerint a párásítás és a légkondicionálás gyakorlatilag nem befolyásolja a vírus terjedését. Megemlítette azt is, hogy ebben az időszakban a Legionella baktérium terjedésének megakadályozása az irodaépületekben továbbra is – a COVID-19 járványtól független – folyamatos üzemeltetői előírás és feladat, amelyet az irodaház üzemeltetők végeznek el minden évben.
    Takács Ernő arra is felhívta a figyelmet, hogy a járvány miatt nem csak az üzemeltetési feltételek változnak, de az irodahasználati igények is módosulhatnak. Példaként említette, hogy a megkövetelt nagyobb munkaállomás-távolságok miatt egyes szektorokban már most tapasztalható a bérelt irodai területek növekedése, amelyet ugyanakkor a home office térhódítása némileg kompenzálhat. Kiemelte: már most egyértelmű, hogy a megváltozott körülmények teljes mértékben átírják a normál üzemelési körülményeket, jelentős többletterhet hárítva az üzemeltetőkre.

Több mint 5 milliárd euró értékű magyarországi fejlesztést mutatnak be Cannes-ban az ingatlanszakmai kiállításon

Több mint 5 milliárd eurónyi magyarországi fejlesztést mutatnak be a Magyarország-Budapest-standon, Cannes-ban, a világ első számú ingatlanszakmai kiállításán a MIPIM-en, ahol az érdeklődők az állami és a magán beruházásokat is megismerhetik – jelentette be az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke hétfőn Budapesten sajtótájékoztatón.

Takács Ernő hozzátette: bíznak abban, hogy részben az elmúlt évek ingatlanpiaci teljesítménye, részben az általuk bemutatott projektek meggyőzik a befektetőket, hogy Magyarország és Budapest jó úton jár, a magyar gazdaság és azon belül a költségvetés helyzete stabil és kiszámítható, vagyis, hogy Magyarországgal és Budapesttel hosszú távon is lehet számolni befektetési helyszínként.         Az egyesület elnöke közölte, a Magyarország-Budapest stand szervezésében az IFK mellett a Nemzeti Befektetési Ügynökség (HIPA), a Budapest Fejlesztési Központ (BFK) és a Liget Budapest Projekt is részt vett.

    Takács Ernő kiemelte, a március 10-13. között zajló szakkiállítás és vásár jelentőségét mutatja, hogy Cannes-ban 7000 nemzetközi befektető számára mutathatják be azokat a kulturális, oktatási projekteket, amelyek Magyarországon történnek. A kultúra területén kiemelkedik a Liget Budapest projekt és a Múzeumi Negyed, az oktatásnál a MOME és a Ludovika Kampusza, valamint példaként említette még a Budapest Déli Városkapu Fejlesztési Programot. Ezeket az állami nagyberuházásokat a Budapest Fejlesztési Központ (BFK) prezentálja majd a látogatóknak.     A Magyarország-Budapest Standon mindezek mellett az érdeklődők a magyar piac legjelentősebb ingatlanfejlesztőinek – az Atenor, a Futureal-csoport, a TriGranit és a WING – a legfrissebb, folyamatban lévő fejlesztéseit is megismerhetik, amelyek nagy része irodaház, illetve szálloda- és lakóingatlan fejlesztés. A szakkiállításon a főváros mellett a vidéki nagyvárosok, így például Debrecen, Szeged és Miskolc is bemutathatják beruházási projektjeiket.     Takács Ernő elmondta, tavaly 1,72 milliárd euró befektetési tőke érkezett a magyarországi ingatlanpiacra, a magyar gazdaság stabilitása, kiszámíthatósága miatt az egyesület bízik benne, hogy idén az ingatlanpiacon a befektetési tranzakciós forgalom eléri a 2 milliárd eurót.       Gyorgyevics Benedek, a Liget Budapest Projekt fejlesztéséért felelős Városliget Zrt. vezérigazgatója elmondta, a Liget projekt egy olyan volumenű kulturális beruházás, amely az egész nyugati világban páratlan, ezért fontos eredmény, hogy idén már 4. alkalommal vehetnek részt Cannes-ban a világ legnagyobb ingatlanfejlesztési vásárán és szakkiállításán. Az eseményen több ezer kiállító vesz részt, a látogatók száma pedig több tízezerre tehető.     Közölte, hogy míg a korábbi években még csak tervekkel, kiviteli tervekkel, makettekkel, addig idén már az elkészült épületekkel tudják megismertetni a kiállítás résztvevőit.     Gyorgyevics Benedek a Liget projekthez kötődő fejlesztések közül kiemelte a Szépművészeti Múzeum történetének legnagyobb és legátfogóbb felújítását, a múzeum újranyitása óta a látogatók száma megközelítette az egymilliót. A korábbi nevén Olof Palme ház pedig Millennium Háza néven született újjá, az elmúlt három hónapban a látogatók száma már csaknem elérte a 40 ezret.     Beszámolt arról is, hogy a fejlesztések idén is folytatódnak: szeptemberben megnyitnak egy 800 autó befogadására alkalmas mélygarázst, amely a Liget autós megközelítését teszi lehetővé, 2021 végén pedig átadják a Magyar Zene Házát, valamint a többszörös díjnyertes Néprajzi Múzeumot.

Forrás: MTI

Erős kereslet és szűk kínálat jellemzi a kereskedelmi ingatlanok bérleti- és befektetési piacát

Az erős bérleti kereslet miatt újabb történelmi minimumra süllyedt a kihasználatlansági ráta a Budapest iroda- és ipari-logisztikai piacán  az év első felében. A befektetési piac első féléves forgalma emelkedett, de a piac aktivitását a jó minőségű ingatlanok hiánya továbbra is korlátozza – összegezte a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a hétfőn közzétett kereskedelmiingatlan-piaci jelentésében.

Június végén a budapesti modern irodák átlagos kihasználatlansági rátája 6,3 százalékra csökkent az erős bérleti kereslet mellett az új átadások alacsony volumene miatt is. A következő 2-3 évben jelentős, a fennálló irodaállomány 16 százalékát kitevő növekedés várható, amelynek hatására az irodapiac kihasználatlansági rátájának enyhe emelkedése, de továbbra is egészséges szintje prognosztizálható – áll az MNB honlapján megjelent kiadványban.

    Budapesten és az agglomerációban található ipari-logisztikai ingatlanok szabad területének aránya szintén a valaha mért legalacsonyabb szinten, 2,1 százalékon állt június végén. A második fél évre várt átadások 42 százalékára volt előbérlet, ami az elmúlt évekhez képest nagyobb mozgásteret kínálhat az átköltöző és újonnan piacra lépő bérlőknek.

    A kiskereskedelmi ingatlanok terén az idén új átadásokat terveznek a fejlesztők, főleg vidéki helyszíneken, Budapest egyetlen épülő új plázája pedig 2020-ra készülhet el. Az új kínálat hiánya és a növekvő kereslet a bérleti díjak folyamatos emelkedésével járt az elmúlt években, de ez a jelek szerint a bevásárlóutcákban már megáll. A fővárosi elsődleges bevásárlóközpontok teljes telítettséggel üzemelnek.

    Budapest szállodáinak átlagos szobafoglaltsági adatát az első félévi eredmények alapján csak a prágai szállodák múlták felül a régiós fővárosok között. Az első fél évben a budapesti szállodapiacon az új átadások meghaladták a teljes tavalyi év átadásait. A tervek szerint a következő két évben több mint 5000 új szállodai szoba fog elkészülni a fővárosban.

    Június végéig a kereskedelmi ingatlanok piacának befektetési forgalma 600 millió euró volt, amelyen belül mintegy 60 százalék továbbra is az irodaház-tranzakciókhoz köthető. A tranzakciók összege alapján az első fél év befektetéseinek 63 százaléka magyar szereplőkhöz kapcsolódott.

    Magyarországhoz hasonlóan a többi közép-kelet-európai ország kereskedelmiingatlan-piacát is élénk fejlesztési aktivitás, erős bérleti kereslet és többségében csökkenő kihasználatlanság jellemzi. A prime irodapiaci hozamok tekintetében Prágához és Varsóhoz képest Budapest 75-125 bázispont prémiumot kínált június végén.

    A hitelintézetek kereskedelmiingatlan-hitelállománya kissé emelkedett az első fél évben, az új folyósítások azonban elmaradtak az előző év azonos időszakában tapasztalt aktivitástól. A hitelállomány valamivel több mint 80 százaléka deviza alapú, de ez érdemben elmarad a 2008-as értéktől. Az ezzel összefüggő rendszerkockázatok kialakulásának megelőzése érdekében az MNB módosította a rendszerkockázati tőkepuffer alkalmazásának feltételeit. A válsághoz képest a kereskedelmiingatlan-hitelek piacán csökkent a koncentráció és a bankok szavatolótőke arányában mért kitettsége is alacsonyabb.

    A hitelezési felmérésre adott válaszok alapján egyre több bank tart egy esetleges ingatlanár-buborék kialakulásától, ami kihat a hitelfeltételek szigorítására. Ennek eredményeként a bankok a hitelfeltételek korábbi években megfigyelt fokozatos enyhítését követően már szigorítást jeleztek, míg a hitelkeresletben visszafogottabb élénkülést tapasztalnak – közölte az MNB.

Forrás: MTI