Szerző: Hajdu András

Tavaly 267 ezer négyzetméter új irodaterületet adtak át Budapesten, az idén azonban már 200 ezer négyzetméternél kevesebb épülhet, mivel a túlkínálat és a gazdasági környezet alakulása miatt a beruházók a folyamatban lévő fejlesztéseket elnyújtják. Egyszerre drágul a kivitelezés és annak finanszírozása, miközben nő az elvárt hozam, ilyen környezetben a fejlesztők, ha tehetik, kivárnak – az Erste Bank közleménye szerint.
Az Erste szerint továbbra is nő a kereslet a fővárosi irodaházak iránt, a növekedés üteme azonban lassult. A régebbi, kevésbé korszerű irodaházak eddig is csak szerényebb bérleti díjakkal tudtak a piacon maradni. A kínálat jelentős bővülése, valamint a korábbinál jóval magasabb energiaárak miatt az olló a következő időszakban tovább nyílik, és lesznek olyan ingatlanok, amelyeket át kell építeni.
Arra is kitértek, hogy raktárpiac évről évre rekordokat dönt, részben az új fejlesztések területét tekintve, részben pedig, mert a kereslet folyamatosan felszívja ezt a növekvő kínálatot. A tavaly átadott 400 ezer négyzetméterrel a budapesti agglomeráció raktárpiaca átlépte a 3 millió négyzetmétert, és ezt a fejlesztők idén további 300 ezer négyzetméterrel tervezik növelni.
Deák Tamás az Erste ingatlanfinanszírozási vezetője szerint a fogyasztással kapcsolatos borúlátó várakozások miatt a jövőben várhatóan nem indul jelentős retail fejlesztés Budapesten, és ez is segíti a meglévő állomány stabil teljesítményét, így a finanszírozását is.
Az Erste szerint továbbra is nő a kereslet a fővárosi irodaházak iránt, a növekedés üteme azonban lassult. A régebbi, kevésbé korszerű irodaházak eddig is csak szerényebb bérleti díjakkal tudtak a piacon maradni. A kínálat jelentős bővülése, valamint a korábbinál jóval magasabb energiaárak miatt az olló a következő időszakban tovább nyílik, és lesznek olyan ingatlanok, amelyeket át kell építeni.
Arra is kitértek, hogy raktárpiac évről évre rekordokat dönt, részben az új fejlesztések területét tekintve, részben pedig, mert a kereslet folyamatosan felszívja ezt a növekvő kínálatot. A tavaly átadott 400 ezer négyzetméterrel a budapesti agglomeráció raktárpiaca átlépte a 3 millió négyzetmétert, és ezt a fejlesztők idén további 300 ezer négyzetméterrel tervezik növelni.
Deák Tamás szerint a fogyasztással kapcsolatos borúlátó várakozások miatt a jövőben várhatóan nem indul jelentős retail fejlesztés Budapesten, és ez is segíti a meglévő állomány stabil teljesítményét, így a finanszírozását is.

Úgy tűnik, hogy Budapest sohasem lesz New York vagy Hongkong, bár sokan a Váci útra is sorban húznák fel a magasházakat, mások Csepelen hozták volna létre a magyar Manhattant. A többség meg azt mondja, hogy örüljünk, hogy a főváros megőrizte századfordulós hangulatát, hiszen például a világ legnagyobb szecessziós műemlékállományával rendelkezünk.

Ha körbenézünk a régióban, akkor azt láthatjuk, hogy Prágában sem merednek az ég felé a gigantikus épületek, Varsónak viszont sajnos a világháborús veszteségek miatt nem volt más választása, minthogy egy modern várost húzzon fel, ahol a felhőkarcolók is megférnek. Párizsban sem mindenki rajong a zárványként megteremtett La Défense-ért, hiszen éppen a kompakt város eszméjét vágja tönkre.

Érdemes még az elején leszögezni, hogy a 150 méternél magasabb épületeket nevezik felhőkarcolónak, az alatt magasházról vagy toronyházról beszélünk. Budapesten 90 méternél magasabb házak nem épülhetnek, 65 méter fölött pedig tervtanácsi engedély kell, hogy ne befolyásolják a történeti értékkel bíró épületeink látványát, mint például a templomok vagy éppen az Országház (96 méter). A kivételek közé esett a Mol Campus, amely már korábban megkapta az építési engedélyt a 120 méteres magasságra.

Budapest az elmúlt közel 100 évben nem tudott zöld ágra vergődni a magasházakkal. Számos terv született, végül semmi sem valósult meg. Az 1920-as években Gregersen Hugó tervezett piramisra emlékeztető „manhattani” felhőkarcolókat a belváros olyan pontjaira, mint a Rókus kórház vagy a Károly körút. A harmincas években is felbukkantak ilyen tervek, Lechner Jenő például a magyar történelem – százharminc méteres – tornyát álmodta a Dunapartra.

Később úgy tűnt, hogy az új Városháza-tervpályázaton győztes Kertész K. Róbert és Weichinger Károly toronyépülete megvalósul, de ekkor kitört a második világháború. Azért néhány kisebb-nagyobb épület elkészült, mint például a tizennyolc emeletes Országos Társadalombiztosító Intézet (OTI) palotája a Fiumei úton, amelynek tornyát azonban 1969-ben lebontották, mivel porózus bauxitbetonból készült.

Eredetileg még 1912-13-ban épült meg az OTI baloldali szárnya a Budapesti Kerületi Munkásbiztosító Pénztár székházaként. Azonban az 1928-ban bevezetett kötelező biztosítás intézményeként létrehozott OTI-nak nagyobb székházra volt szüksége, ezért 1930-31-ben felhúzták az intézmény jobboldali szárnyát is. A két épülettömböt pedig úgy kapcsolták össze, hogy megépítették az ország első toronyházát is.

Az ötemeletes épület fölé magasodó 18 szintes torony összehangolta a régi és az új épületszárny közötti szintkülönbséget is. 1966-ban azonban váratlan fordulat történt, amikor egy alapos vizsgálat után kiderült, hogy a torony felső szintjeinek szilárdsága veszélyes mértékben csökkent. Végül a bauxitbetonból épített 1450 tonna súlyú toronyrész hét emeletét visszabontották, és a megmaradó 10 szintet pedig megerősítették.

Forrás: Fortepan – OTI-torony

Újabb viták lángoltak fel

A háború után a szocialista világrendben is fellángolt a vita, hogy épüljenek avagy sem magasházak a fővárosban. Egyesek szerint a magasházak oldhatnák a Budapestet jellemző „unalmat és sivárságot” a nagyobb sugárutak csomópontjain, mások ellenben a felhőkarcolókat a kapitalista városrendezés szimbólumainak tartották.

Azért a különböző előregyártási technológiával készülő lakótelepek mellett néhány magasház csak megépült, mégha ezek meglehetősen távol is vannak a felhőkarcoló fogalmától. Józsefvárosban 1965-ben három, tizenhat emeletes házat húztak fel, Újpalotán tíz évvel később elkészült a 68 méteres, Nyírpalota úti toronyház, majd 1976-ban átadták a SOTE 1976-ban emelt 89 méter magas épületét, amely azóta is áll az Üllői út mentén. A hatvanas évek vége felé pedig már látható volt a Budapest Körszálló 64 méteres egyedi tömbje a Városmajor mentén.

A Nyugdíjfolyósító 73 méternyire nyúlik az ég felé a Váci úton, a közelben ott van a Rendőrpalota is 62 méteres magasságával, amely persze jóval később épült fel. A Schönherz-kollégium 67 méteres az Irinyi József úton az Infopark mellett, amit 1981-ben adtak át, vagy például ott volt a 61 méteres Vízmű-székház, amelynek helyén már a Skanska építi az új irodakomplexumát.

A hetvenes években az újabb általános rendezési tervben már lemondtak arról, hogy magasházakat építsenek Budapest belső negyedeiben, hiszen ezzel megváltoztatták volna a Duna-völgy világörökségi sziluettjét. A rendszerváltás óta azonban több irodaház is kiérdemelte a magasház fogalmát, amelyek az Árpád-híd pesti hídfője mentén épültek meg (Europa Tower, Duna Tower, Agora Budapest).

Kiemelkedik persze a Mol Campus, amely sok helyszínről látszódik, de mivel a Lágymányosi öböl partján épült meg, így közvetlenül nincs kapcsolatban a világörökségi látványvilággal. A GTC is tervezett egy közel 90 méteres irodakomplexumot a Rendőrpalota közelében, azonban a fejlesztő azóta már más projektben gondolkodik.

Forrás: realista.ingatlan.com

2007-ben még az ezredforduló idején elindult ingatlanpiaci bumm zajlott: bár az állami támogatásoknak köszönhetően 2000-2004 között zajló lakásépítési konjunktúra volumene némileg visszaesett, és az építőipari termelés is csökkent, a lakásépítések száma mai szemmel nézve kiemelkedőnek számított. Sorban épültek az irodaházak is Budapesten, abban az évben rekordszintű, több mint 300 ezer négyzetméternyi irodabérleti tranzakcióra került sor a fővárosban, az egy évvel korábbihoz képest 20 százalékos növekedés következett be.

Szignifikánsan 2006-ban kezdődött az igazi nagy ugrás az irodapiacon, ami aztán 2009-ben csúcsosodott ki a közel 300 ezer négyzetméternyi új bérbeadható terület átadásával. A retail szektorban sem a mostani állapotok uralkodtak, hiszen a plázaépítési láz mind a fővárosban, mind vidéken erőteljesen meghatározta az ágazatot, elég megemlíteni, hogy 2007-ben adták át a 66 ezer négyzetméter összterülettel rendelkező Arena Plazát, amely akkoriban az ország legnagyobb alapterületű bevásárlóközpontja lett. 2007 végén már 81 üzletközpont működött szerte az országban.

Berúgta az ajtót a világválság

2008-ban még jól kezdődött az év, majd ősszel hirtelen megérkezett a világválság Amerikából, amely rossz állapotban találta a magyar gazdaságot, így az ingatlanpiac is kedvezőtlen helyzetbe került. Pedig nem nézett volna ki rosszul az az esztendő, hiszen 2008 harmadik negyedévének végére az összes budapesti irodaterület elérte a 2 millió négyzetmétert. Ráadásul plázaépítési bumm bontakozott ki, csak 2009-2011 között nagy mennyiségben kerültek volna átadásra bevásárlóközpontok, azonban a krízis közbeszólt: hol van már például a Neo Center vagy az Origo City terve.

A kirobbanó krízisben a nagy árfolyam-ingadozások miatt a bankok felfüggesztették vagy jelentősen visszafogták a devizahitelek befogadását, emellett egyes bankok az utolsó pillanatban is visszaléptek nagyobb kereskedelmi projektek finanszírozásától. Megemelték a jegybanki alapkamatot, majd megszületett az IMF, az EU és a Világbank közös 25,1 milliárd eurónyi mentőcsomagja Magyarország számára. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete novemberben 10 napra felfüggesztette a nyílt végű ingatlanalapok jegyeinek forgalmazását.

A pangás időszaka

A következő néhány évet stagnálás jellemezte, az eurózóna elhúzódó válsága, a finanszírozási nehézségek, a csökkenő kereslet, a stagnáló bérleti díjak Magyarországon is visszavetették a kereskedelmi ingatlanfejlesztések volumenét. Ennek ellenére 2009-ben még hatalmas irodaállomány érkezett a piacra, ahogy már említettük, ez alapvetően annak köszönhető, hogy az elkezdett projekteket be kellett fejezni.

2011-ben hazánk megítélése romlott, olyan állami beavatkozások történtek, amely egyes szegmensekben némileg csökkentette a krízis tüneteit, ugyanakkor a világgazdaság szereplői között és a befektetői piacon jelentős bizonytalanságot okozott. Az ország befektetési leminősítése és a forintgyengülés miatt stagnált a fagyott ingatlanpiac. Akkoriban jelentős előbérlet és önerő kellett az új beruházások elindításához, ennek is köszönhetően 2012-ben volt a mélypont az irodafejlesztések volumene tekintetében, majd megkezdődött a lassú kilábalás a válságból.

A lakóingatlanok esetében a banki finanszírozás ellentmondásai, valamint az elégtelen szabályozási környezet miatt a hitelpiac visszaesett. A raktárpiacon szintén kismértékű aktivitást tapasztaltak 2011-ben, bár a bérleti díjak tekintetében a 2009/2010 időszak erős zuhanását követően némi stagnálást láthattunk. A logisztikai ingatlanokban és az irodaházakban magas szinten stabilizálódott az üresedési ráta. A plázastop miatt a kiskereskedelmi fejlesztések is erős megkötéseket kaptak, pedig korábban úgy kalkuláltak, hogy 2012−2015 között optimális esetben nagyjából 10 bevásárlóközpont léphetett volna piacra országosan, mintegy 300 ezer négyzetméteren.

A hazai irodapiac 2013-ban sem váltotta meg a világot, a stagnálás folytatódott, miközben 2006 és 2010 között csaknem egy millió négyzetméterrel nőtt az új spekulatív irodaterületek nagysága, 2010 és 2014 között mindössze 150 ezer m2-nyi növekménnyel számolhattunk. A raktárpiacon szintén maradt a stagnálás, a fejlesztések tekintetében nem volt áttörés, számos projekt ugyan startra készen állt, azonban nagyobb előbérleti szerződés nélkül spekulatív alapon nem vágtak bele.

A retail szektorban némi fellendülésre volt kilátás, ami annak fényében volt pozitív, hogy 2007-2008 óta egészen 2013-ig csökkent a fogyasztói piac. Nem véletlen, hogy bár a KöKi Terminált 2011-ben nyitották meg, sok idő eltelt, amíg pozícionálta magát a piacon, hiszen a válság idején építették. 2013-ban az Árkád Budapest az Árkád 2. átadásával együtt Magyarország legnagyobb modern bevásárlóközpontjává vált, és már jelezte némileg, hogy lassan kikeveredhetünk a válság okozta stagnálás időszakából.

Újabb fellendülés

Majd 2014-ben egyre pozitívabb gazdasági mutatók láttak napvilágot, és az építőipar is lendületbe jött, óvatosan fogalmazva talán eljött a trendforduló az ingatlanpiacon is. A lakáspiacon reményt keltő számok láttak napvilágot, hiszen az első félévben 18%-kal több építési engedélyt és 22%-kal több használatbavételi engedélyt adtak ki országosan. Az irodapiacon is egyre nagyobb számban épültek ingatlanok, legalábbis a mélyponthoz képest, persze hol voltak még a 2006-2009-es volumenek.

A lassú reorganizáció évei után 2016 már biztosan a fellendülés ideje volt. Az irodapiac megélénkült, a lakáspiacon is jelentősen nőttek az árak és a kereslet, épültek az új lakások. A kiskereskedelem is jól teljesített, a forgalom évek óta növekedett, újabb szakáruházak nyíltak. Az ipariingatlan-piacon szintén egyre több logisztikai beruházást jelentettek be. Az ingatlanbefektetési piac is beindult, hiszen 2016 első felében a volumen már meghaladta a teljes 2015-ös évben befektetett összeget.

2017-ben folytatódott a fellendülés, már nem csak az infrastrukturális beruházások domináltak, hanem a magasépítők is egyre nagyobb szeletet hasítottak ki maguknak a tortából, vagyis összességében az építőipar is pozitív évet zárt. A befektetési szektor 2017-ben is kiemelkedő évet abszolvált, az irodaházak mellett az ipari ingatlanok iránt szintén növekedett a kereslet: az 1,8 milliárd eurós összvolumenre emberemlékezet óta nem volt példa, csupán 2007-ben összesítettek nagyobb nagyságrendet. Bár 2017-ben viszonylag kisebb mennyiségű új irodaterület került a piacra, 2018-2020 között több százezer m2-nyi irodateret kínáló épületeket terveztek, miközben az üresedési ráta 2017. 3. negyedévében 7,6%-ra csökkent.

2018-ban tovább folytatódott az ingatlanpiaci bumm, a gazdasági fundamentumok alapvetően kedvezőek voltak, hiszen a GDP 4-5 százalék körüli éves növekedéssel dicsekedhetett, az államadósság továbbra is csökkenő pályán mozgott, az infláció is alacsony szinten maradt, a finanszírozás is biztosított volt. Jelentős nagyságrendben került új irodaállomány a piacra, amely folyamatosan felszívta az új területeket, az üresedési ráta mérsékelt szinten stabilizálódott.

Az ipari-logisztikai ingatlanoknál is érezhetően nőtt a kereslet, a fejlesztők markánsan továbbra is az M0 körgyűrű vonzáskörzetében láttak fantáziát, miközben az intermodális csomópontok is erősödtek. A kiskereskedelemben tovább tartott a pezsgés, a retail forgalom bővülése jó néhány éve stabilitást mutatott. Egy beszédes adat: a kiskereskedelem teljesítménye 2013 nyarától a világjárvány hazai megjelenéséig több mint 80 hónapon át, folyamatosan javult.

A plázák esetében a konvencionális bevásárlási módok átalakultak, az élményközpontúság előtérbe került, folyamatosan bővültek a szórakoztató funkciók, egyre igényesebbek lettek az ételudvarok. A lakások tovább drágultak, 2015-18 között megduplázódott a lakásépítések száma Magyarországon, 2023 végéig ismét bevezették az ötszázalékos áfát, miközben számos állami támogatás pezsdítette a szegmenst.

2019-ben a hazai ingatlanpiac továbbra is prosperált, az irodaházak és a logisztikai ingatlanok piacán jelentős boom készülődött. A kiskereskedelem, mint a GDP-növekedés fontos tényezője a plázák megújítását generálta vidéken és a fővárosban egyaránt. A szállodaipar is egyre markánsabb szereplője lett a magyar ingatlanpiacnak, hiszen a turizmus folyamatosan csúcsokat döntött, Budapest számos népszerűségi listán az elsők között szerepelt, így a hotelberuházások is egyre több helyszínen realizálódtak.

A lakáspiacon némileg csökkent a tranzakciók száma, miközben az árak még mindig felfelé mentek. Sokan már visszaesést emlegettek, de inkább csak megtorpanásról beszélhettünk, amely a válság óta eltelt néhány év intenzitásának csökkenését jelentette. Nagyságrendileg 20 ezer új lakás épült, míg az újabb csúcsokat megdöntő építőipar továbbra is munkaerő- és kapacitáshiánnyal küzdött.

Majd ismét válság

Majd elérkeztünk 2020 tavaszához, ahol a kibontakozó koronavírus járvány felülírta az évek óta kirajzolódó tendenciákat. Az első negyedév nagyjából a várakozásoknak megfelelően alakult, a második negyedév egy dermedt állapotot tükrözött, majd a harmadik negyedév már a stabilizáció és a reagálás jeleit mutatta.

Alapvetően az első hullám hatott jelentősebb mértékben a gazdaságra és így az ingatlanszektorra is, hiszen tízezrek vesztették el munkájukat, utazási korlátozásokat vezettek be, a nagyobb rendezvények zárt térben megszűntek, a vendéglátóhelyek és a szállodák bezártak. Majd májustól megkezdődött az enyhülés, de nyár végén megérkezett a pandémia második hulláma, így ismét korlátozásokra került sor, ekkor már azonban a gazdaság több szektorát is sikerült működőképes állapotban tartani.

Az egyes ingatlanpiaci ágazatokat eltérő mértékben érintette a pandémia, így a szállodaipart és a bevásárlóközpontok piacát rövid távon padlóra küldte. Az irodapiacon előtérbe került a távmunka, erősen csökkent a tranzakciók volumene, a vállalatok kivártak, az üresedési ráta nőtt. Azonban a jövő irodatrendjei még váratnak magukra, elindult a hibrid modell térhódítása, de még idő kell, hogy tisztán lássuk a folyamatokat. A logisztika világában az e-kereskedelem szerepe megerősödött, a szektor egyre fontosabb megrendelője lett.

Az építőiparban a teljesítési határidők elhúzódását növelte a járvány terjedése, azonban néhány csúszástól eltekintve haladtak a fejlesztések. A lakáspiacon a 2019 végi forgalomlassulás után tavaly egyre biztatóbb statisztikák láttak napvilágot, vagyis ismét kezdett növekedni az adásvételek száma. A rövid távú szálláskiadók piaca nagyot bukott, sokan hosszabb távra adták ki a lakásaikat, ami az árak csökkenését is maga után vonta.

A visszaesés csak átmeneti jellegű volt, és a járvány lecsengése után a piac gyorsan regenerálódott, általánosságban az áremelkedés intenzitása mérséklődött, de nem állt meg. Az ingatlanbefektetési piac is lejtmenetbe került, pedig 2016 óta kiegyensúlyozott számokkal találkozhattunk, vagyis négy éven át az aktivitás és a tranzakciók volumene magas szinten realizálódott, amit a gazdasági növekedés és a kedvező fundamentumok is támogattak.

Együttélünk a járvánnyal

2021-ben már egyre jobban megtanultunk együttélni a pandémiával, így az egyes ingatlanpiaci ágazatok több-kevesebb sikerrel ismét a fellendülés jeleit mutatták. Az állami ösztönzőknek köszönhetően a lakáspiac ismét növekvő pályára állt, az építőipar az anyagdrágulás mellett is egyre jobb formát mutatott, a turizmus is egyre több helyen visszaerősödött, az irodapiac és a retail szektor is biztatóbb statisztikákat produkált, a logisztika pedig tartotta jó formáját. Tizenöt év múlva ismét visszatekintünk, és akkor eláruljuk, hogy 2021 után mi történt a magyar ingatlanpiacon.

Forrás: Realista.ingatlan.com

Új, 29 ezer négyzetméteres irodaházat adtak át csütörtökön a fővárosban, a Váci úti irodafolyosó új épületének fejlesztője a GTC Magyarország Zrt.

Az irodaház bérlője az ExxonMobil, az amerikai energiavállalattal aláírt megállapodás a magyar irodapiac történetének legnagyobb előbérleti szerződése volt – mondta Gulyás Ede, a GTC Magyarország országigazgatója az átadás alkalmából rendezett sajtótájékoztatón.
A beruházás költségét a GTC nem hozta nyilvánosságra.
A Pillar elnevezésű épületben mintegy 2000 ember dolgozik majd. A négy épülettömbből álló irodaház tervezője a ZDA-Zoboki Építésziroda, generálkivitelezője a KÉSZ Csoport volt.
Gulyás Ede kiemelte: a GTC-nek nemcsak fejlesztőként, hanem ingatlan-vagyongazdálkodóként is jelentős szerepe van a hazai ingatlanszektorban. A cég tavaly 310 millió euró értékben fektetett be Magyarországon. Ez a teljes magyarországi irodapiaci beruházások 30 százalékát jelentette, de csak a hazai befektetőket tekintve a GTC részesedése elérte a 40 százalékot – tette hozzá. Mint mondta, a vállalat négy irodaházat vásárolt meg tavaly.
A tervekről szólva az országigazgató kifejtette: szintén a társaság által stratégiai helyszínnek tekintett Váci úti irodafolyóson épül majd egy új irodaházuk, amely már megkapta az építési engedélyt, egy másik irodaház pedig tervezési fázisban van. Ezek együttesen mintegy 75 ezer négyzetméter irodafejlesztést jelentenek. A Váci út 173-177. alatti épületek helyén vegyes funkciót, iroda- és lakásfejlesztést terveznek, ennek volumene 70 ezer négyzetméter körüli lesz – közölte.
A vállalattól kapott tájékoztatás szerint a lengyelországi központú GTC 1998 óta van jelen Magyarországon, ahol a tulajdonában jelenleg 11 működő irodaépület és kereskedelmi ingatlan van, ezek könyv szerinti értéke több mint félmilliárd euró volt 2021. harmadik negyedévének végén.
A sajtótájékoztatón Tóth József, a XIII. kerület polgármestere felhívta a figyelmet, hogy a budapesti 4 millió négyzetméternyi irodaállomány 30 százaléka a kerületben található, és csaknem 700 ezer négyzetméter építése van elvileg tervben vagy már folyamatban.
A XIII. kerületben már több mint 32 ezer vállalkozás működik, az új irodaházakban döntően magas hozzáadott értékű termékeket állítanak elő, egyebek mellett tervezőcégek, nemzetközi pénzügyi és bankközpontok, egyészségügyi szolgáltató intézmények költöztek ide – ismertette.

Forrás: MTI

A tavalyi 5 százalékos GDP-csökkenés nagyjából 15-20 százalékos értékcsökkenést eredményezett a kereskedelmi ingatlanok piacán – mondta Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) pénzügyi rendszer elemzési igazgatóságának vezetője a jegybank legújabb jelentésének online sajtótájékoztatóján, szerdán.

Az MNB áprilisi kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint az ipari-logisztikai szegmens az elmúlt év nyertesének tekinthető, ugyanis a létesítmények értéke kismértékben ugyan, de emelkedni tudott.
A bérleti díjak a kiskereskedelmi ingatlanok piacán kétszámjegyű mértékben csökkentek – mutatott rá Nagy Tamás utalva arra, hogy a kihasználatlansági ráta jelentősen növekedett ezen a területen.
Az igazgatóság vezetője felidézte: a kiskereskedelmi szegmensben nagy átrendeződések voltak tavaly, a bevásárlóközpontok forgalma az egy évvel korábbihoz képest 40 százalékkal csökkent, miközben az e-kereskedelem 20-40 százalékos növekedést könyvelt el hónapról hónapra.
Az irodapiacon az ingatlanok bérlete iránti kereslet 2020-ban 45 százalékkal csökkent, ami nagymértékben az otthoni munkavégzés térnyerésére vezethető vissza – húzta alá a szakember. Külföldi példák alapján a jegybanknál úgy látják, hogy ahol az átoltottságban előbbre járnak – például Szingapúr, Hongkong -, egyfajta normalizáció következett be, a munkavállalók zöme visszatért az irodákba – fűzte hozzá.
A kereskedelmiingatlan projektektek finanszírozását a moratórium sok esetben segítette – ismertette az igazgatóság vezetője, aki arra is kitért, hogy számítanak a moratórium lejártát követően a problémás hitelek megjelenésére.
Nagy Tamás felhívta a figyelmet arra, hogy a szállodák vásárlására nyújtott projekthitel-állomány 78 százalékára igényelték a védőhálót. Arról is beszélt, hogy év végén a magyarországi hotelek 30 százaléka zárva volt, és a tavaly tervezett 7000 új szobaszám év végére 4000-re mérséklődött.
Az MNB arra számít, hogy a második negyedévtől a fokozatos nyitás eredményeképpen beinduló gazdasági növekedés a kereskedelmiingatlan-piac valamennyi szegmensében az év második felétől éreztetheti hatását.
A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) legutóbbi üléséről szólva Nagy Tamás elmondta, hogy az ingatlanfejlesztések ösztönzését, a drágító, felesleges adminisztrációt okozó szabályozás felülvizsgálatát javasolja a kormánynak a testület. Az online prezentációból kiderült: a LITT biztatónak tartja azt, hogy az építőipar megrendelései idén januárra 11 százalékkal nőttek, ugyanakkor ezen a területen a hatékonyság javítását célzó intézkedéseket sürget.

Forrás: MTI

A szakértők adatai szerint a Váci úton a modern irodaterületek volumene elérte az egymillió négyzetmétert. Csak a tavalyi 230 ezer m2-nyi új fővárosi állományból 130 ezer m2-t az irodafolyosón adtak át. És még alsó hangon 200 ezer m2 jönni fog az elkövetkezendő pár évben. De hogyan jutottunk idáig? Nézzük a legfontosabb mérföldköveket.

Jó harminc éve, a rendszerváltás idején még nem sokat tudtunk a modern irodaállományról, és az sem volt világos, hogy hol épülnek fel az új generációs irodaházak. Mifelénk alapvetően állami cégek székházaiban zajlott az irodaélet, illetve állami intézmények szürke és ingerszegény falai között dolgoztak a köztiszviselők. A kilencvenes évek közepén indult el a lassú változás a Váci úton is, amikor a régi gyárak tönkrementek, és megkezdődött az új irodaházak felépítése. Budapest három nagy ipari zónája közül a Váci út az északi körzetbe tartozott, ahol hosszan nyúltak el az ipari területek.

1990 után megszűntek a gyárak keleti piacai, így villámgyorsan hanyatlásnak indult a Váci út, mindössze 4-5 év alatt tönkre is ment a százéves múltra visszatekintő gyáripar. Elkezdődött a funkcióváltás, a régi gyárak helyén irodaházak épültek, nagyon kevés esetben őrizték meg az eredeti indusztriális hangulatot. A metróvonal jó kiindulópontnak bizonyult, hiszen a gyors tömegközlekedéssel elérhető lokáció mindent visz a bérlők körében. Ehhez kapcsolódott a XIII. kerület környező településrészeinek megújítása, amely új lakónegyedek felépítésében nyilvánult meg. Nem is gondolnánk, hogy a Váci úton 1990 és 2000 között már mintegy húsz irodaépületet adtak át.

Az első ingatlanpiaci bumm idején

Az ezredfordulót követően felgyorsultak az események, jelentős fejlesztési hullám bontakozott ki a fővárosban, lakóparkok, plázák és irodaházak épültek. Számos új ingatlant említhetünk az irodafolyosón is, most csupán néhány nagyobb projektet emeljünk ki. Az ezredforduló ingatlanfejlesztési kiindulópontjaként is tekinthetünk a WestEnd City Centerre, amely a rossz állapotú MÁV raktárépület helyén 1999-2000-re készült el.

A kétezres évek második felében volt a fejlesztések legnagyobb felfutási periódusa, bár mint később kiderült, a kereslet és kínálat elszakadt egymástól, az üresedési ráta jelentősen megemelkedett. A világgazdasági válság már 2008-ban megjelent nálunk is, azonban az épülő projekteket be kellett fejezni, ezért például 2009-ben adták át a 38 ezer m2-es Átrium Parkot vagy éppen a 32 ezer m2-es Capital Square irodaházat.

Aztán jött a már jól ismert ingatlanpiaci mélypont, amikor szinte semmi sem épült, de még a válság legrosszabb évében is adtak át irodaházat, hiszen a Green House 2012-ben nyílt meg a Skanska fejlesztésében, mint a zöld kereskedelmi ingatlanok egyik hazai prototípusa. De 2013-ban nyílt meg az Atenor Váci Greens megaprojektjének első épülete is, amelynek későbbi sikerére nem sokan fogadtak volna. Egy-két év múlva pedig a lassú fellendülésből a Váci út is kivette a részét, megnyílt a Volga Szálló helyén a Vision Towers a Futureal-csoport jóvoltából, ahol a KPMG új székhelye is lett, és a Váci Corner Offices a HB Reavis első hazai beruházásában.

A válság után ismét beindult az úthenger

A 2009-es krízist követő pár év hibernáció 2013 körül oldódott, ebben az évben már több mint 700 ezer m2-nyi bérelhető terület szolgálta a bérlők igényeit az irodafolyosón. Többek között átadták a már említett Váci Greens irodapark első épületét, míg az egész projekt tavaly fejeződött be hat épülettel gazdagítva az alpiacot. De többek között itt épült meg a V17 irodaház a Wing fejlesztésében a Lehel téri piac mellett, ahol az E.ON hazai központja működik. Azóta a Nordic Light irodakomplexum is elkészült három fázisban összesen 40 ezer m2-nyi területet kínálva a Skanska beruházásában.

De számos más fejlesztésről is beszámolhatunk. GTC White House néven egy 22 ezer m2-es ingatlan épült fel, ahol a százéves Felvonógyár loftos épületét egyesítették egy ultramodern irodaházzal, vagyis a régmúltat itt nem eltörölték, hanem integrálták a 21. század megoldásaiba. A Promenade Gardens is megépült a Horizon Development fejlesztésében, szemben pedig a Futureal-csoport két fázisban húzta fel az Advance Tower irodaházat. A Ferrum Irodaház a Váci úttal párhuzamos utcában készült el a FITOUT Zrt. beruházásában, amely szintén őrzi ipari múltját.

De újabb irodaparkok is születtek, hiszen a CPI fejlesztésében elkészült a 35 ezer m2-es Balance Office Park, ahol a régi épületek megújítása mellett vadonatúj irodaházat is kiviteleztek. A HB Reavis a Váci Corner Offices átadása mellett bejelentette nagyszabású beruházását, az AGORA Budapestet az Árpád-híd pesti hídfőjénél. Azóta az irodapark több épületébe már beköltöztek a bérlők, így az Agora Hub és Agora Tower is elkészült. A JA4 Irodaház pedig az egykori Wolfner féle bőrgyár ikonikus központi épületében lett kialakítva az irodafolyosó kapujaként.

The show must go on!

Bár sokan emlegetik, hogy lassan megtelik a Váci út, ez a folyamat valóban lassan zajlik, hiszen még mindig újabb és újabb fejlesztések zajlanak a number one lokációban. Százezres nagyságrendben kerülhet még új állomány csak erre az alpiacra. Az Optima által megvásárolt GTC felépítheti a Center Point 3 irodaházat (35 ezer m2), a Váci Greens közelében pedig már szinte kész az OTP új modern irodaépülete is. A Dózsa György út mentén található Vízművek toronyházát is lebontották, ahol a Skanska építi fel a H2Offices irodakomplexumot. Összesen 65 ezer m2-vel kalkulálnak, és csak az első fázisban 26 ezer négyzetméter irodát fognak felépíteni.

A közelben a GTC Pillar irodaház pedig az ExxonMobil Global Business Center új otthona lesz mintegy 27 ezer négyzetméteren. De folytatódik az Agora Budapest fejlesztése is, amely már most is impozáns látványt nyújt a Duna közelében, itt még várhatóan 60 ezer m2-nyi új munkahely készülhet el. A Codic által fejlesztett Green Court Offices 21 ezer m2-nyi irodateret kínál majd a Dózsa György úton, amely egy nagyszabású vegyes funkciójú ingatlanberuházás része az irodafolyosó mentén. Vannak még aranytartalékok az alpiacon, hiszen ott van például a régi Reno Udvar területe is, ahol szintén nagy dolgok épülhetnek.

Forrás: Realista.hu
Fotó: Váci Greens

Az irodaházak üzemeltetői felkészültek rá, hogy a járvány enyhülésével egyre több dolgozó tér vissza a munkahelyére a home office-ból, a biztonságos munkakörnyezet fenntartása érdekében az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) speciális egészségvédelmi protokollt készített, és azt javasolta az üzemeltetőknek, hogy az irodaházakban a továbbiakban is tartsák fenn az egészség megóvását célzó intézkedéseket – nyilatkozta Takács Ernő, az egyesület elnöke az MTI-nek.

Hangsúlyozta: a védekezésben a bérleményi területeken a bérlőknek is részt kell vállalniuk, a közös használatú területeken pedig be kell tartaniuk az óvintézkedéseket, melyeket az IFK tagvállalatai már be is vezettek. A jövő továbbra is a biztonságos munkakörnyezetet biztosító irodaházaké, és ezzel összhangban az új épületek fejlesztésénél a vírushelyzet miatt hozott intézkedések és szabályok tervezési elvekké, alapvető szempontrendszerré válhatnak – hangsúlyozta.
    Ismertette, hogy a járvány kitörésekor az irodaterületet bérlő munkáltatók az irodaházakat “csökkentett üzemmódba” kapcsolták: Budapesten a korábbi létszám kevesebb mint 30 százaléka dolgozott a munkahelyén, a többség home office-ban végezte munkáját, jelentősen hozzájárulva ezzel a járvány megfékezéséhez. Az egészségügyi kockázat csökkenésével a helyzet fokozatosan normalizálódni fog, az IFK iroda munkacsoportja arra számít, hogy nyár végére az irodaházakban dolgozók létszáma elérheti a veszélyhelyzet kihirdetése előtti szintet – mondta Takács Ernő, hozzátéve, hogy “az irodaházakban dolgozók egészségének védelméhez, a biztonságos munkakörnyezet fenntartásához folyamatos, fenntartható, tudatos és ésszerű szabályrendszer bevezetésére van szükség”.
    Ismertette, hogy a járvány elején, az első fázisban az üzemeltetők plusz feladatai közé tartozott a kézfertőtlenítő pontok elhelyezése, az ütemezett takarítási ciklusok sűrítése és a tájékoztató transzparensek kihelyezése, továbbá a gépészeti rendszerek átállítása, a légkezelő berendezések és a liftek átprogramozása, valamint a vízhálózat kezelése. Hozzátette, hogy mindezek jelentős pénzügyi többletterhet jelentettek az üzemeltetésben a lecsökkent bérlői jelenlét mellett is.
    Takács Ernő hangsúlyozta, hogy a korlátozó rendelkezések enyhítése nyomán emelkedő irodai létszám újabb intézkedések sorozatát kívánja meg, a megfertőződés lehetőségének minimalizálása érdekében. Az IFK által kidolgozott javaslat alapján a távolságtartási szabályok miatt kiemelt fontosságú a közösségi terek átszervezése, például az éttermi asztalok számának csökkentése vagy a létszám korlátozása a lobbykban. Az IFK tagvállalatai minden irodaházukban javasolják és kezdeményezik a kézfertőtlenítő pontok kihelyezését, a kötelező maszk használatot a közös területeken, valamint a felvonók, lépcsőházak közlekedési rendjének átszervezését, a lift használat szabályozását. A konferenciatermeket még nem lehet használni, a külső tornagépek, padok csak korlátozottan használhatók, az irodák “állatbarát-működését” pedig szüneteltetni kell – mondta. A bérleményi területeken a takarítás, fertőtlenítés és az irodahasználatot érintő szükséges intézkedések meghozatala és alkalmazása a bérlő feladata, amelyhez az irodaház üzemeltetői minden segítséget megadnak – hangsúlyozta Takács Ernő.
    A jövőben várható intézkedések közé sorolta az elnök a beléptetési rendszerek fejlesztését (testhőmérséklet mérő rendszer kiépítését), és az érintésmentes közlekedés kialakítását a vendégek és a futárok fogadásánál.
    Az IFK elnöke kiemelte, hogy a gépészeti rendszerek az európai szakmai szervezet, a REHVA által kiadott ajánlás alapján biztonsággal működtethetők, a légkezelő berendezések átszabályozása mellett, gyakoribb és hosszabb szellőztetéssel, levegő visszakeverés nélkül, a hűtési rendszerek fertőtlenítésével, rendkívüli szűrőcserékkel. Hozzátette, hogy a REHVA iránymutatása szerint a párásítás és a légkondicionálás gyakorlatilag nem befolyásolja a vírus terjedését. Megemlítette azt is, hogy ebben az időszakban a Legionella baktérium terjedésének megakadályozása az irodaépületekben továbbra is – a COVID-19 járványtól független – folyamatos üzemeltetői előírás és feladat, amelyet az irodaház üzemeltetők végeznek el minden évben.
    Takács Ernő arra is felhívta a figyelmet, hogy a járvány miatt nem csak az üzemeltetési feltételek változnak, de az irodahasználati igények is módosulhatnak. Példaként említette, hogy a megkövetelt nagyobb munkaállomás-távolságok miatt egyes szektorokban már most tapasztalható a bérelt irodai területek növekedése, amelyet ugyanakkor a home office térhódítása némileg kompenzálhat. Kiemelte: már most egyértelmű, hogy a megváltozott körülmények teljes mértékben átírják a normál üzemelési körülményeket, jelentős többletterhet hárítva az üzemeltetőkre.

Több mint 5 milliárd eurónyi magyarországi fejlesztést mutatnak be a Magyarország-Budapest-standon, Cannes-ban, a világ első számú ingatlanszakmai kiállításán a MIPIM-en, ahol az érdeklődők az állami és a magán beruházásokat is megismerhetik – jelentette be az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke hétfőn Budapesten sajtótájékoztatón.

Takács Ernő hozzátette: bíznak abban, hogy részben az elmúlt évek ingatlanpiaci teljesítménye, részben az általuk bemutatott projektek meggyőzik a befektetőket, hogy Magyarország és Budapest jó úton jár, a magyar gazdaság és azon belül a költségvetés helyzete stabil és kiszámítható, vagyis, hogy Magyarországgal és Budapesttel hosszú távon is lehet számolni befektetési helyszínként.         Az egyesület elnöke közölte, a Magyarország-Budapest stand szervezésében az IFK mellett a Nemzeti Befektetési Ügynökség (HIPA), a Budapest Fejlesztési Központ (BFK) és a Liget Budapest Projekt is részt vett.

    Takács Ernő kiemelte, a március 10-13. között zajló szakkiállítás és vásár jelentőségét mutatja, hogy Cannes-ban 7000 nemzetközi befektető számára mutathatják be azokat a kulturális, oktatási projekteket, amelyek Magyarországon történnek. A kultúra területén kiemelkedik a Liget Budapest projekt és a Múzeumi Negyed, az oktatásnál a MOME és a Ludovika Kampusza, valamint példaként említette még a Budapest Déli Városkapu Fejlesztési Programot. Ezeket az állami nagyberuházásokat a Budapest Fejlesztési Központ (BFK) prezentálja majd a látogatóknak.     A Magyarország-Budapest Standon mindezek mellett az érdeklődők a magyar piac legjelentősebb ingatlanfejlesztőinek – az Atenor, a Futureal-csoport, a TriGranit és a WING – a legfrissebb, folyamatban lévő fejlesztéseit is megismerhetik, amelyek nagy része irodaház, illetve szálloda- és lakóingatlan fejlesztés. A szakkiállításon a főváros mellett a vidéki nagyvárosok, így például Debrecen, Szeged és Miskolc is bemutathatják beruházási projektjeiket.     Takács Ernő elmondta, tavaly 1,72 milliárd euró befektetési tőke érkezett a magyarországi ingatlanpiacra, a magyar gazdaság stabilitása, kiszámíthatósága miatt az egyesület bízik benne, hogy idén az ingatlanpiacon a befektetési tranzakciós forgalom eléri a 2 milliárd eurót.       Gyorgyevics Benedek, a Liget Budapest Projekt fejlesztéséért felelős Városliget Zrt. vezérigazgatója elmondta, a Liget projekt egy olyan volumenű kulturális beruházás, amely az egész nyugati világban páratlan, ezért fontos eredmény, hogy idén már 4. alkalommal vehetnek részt Cannes-ban a világ legnagyobb ingatlanfejlesztési vásárán és szakkiállításán. Az eseményen több ezer kiállító vesz részt, a látogatók száma pedig több tízezerre tehető.     Közölte, hogy míg a korábbi években még csak tervekkel, kiviteli tervekkel, makettekkel, addig idén már az elkészült épületekkel tudják megismertetni a kiállítás résztvevőit.     Gyorgyevics Benedek a Liget projekthez kötődő fejlesztések közül kiemelte a Szépművészeti Múzeum történetének legnagyobb és legátfogóbb felújítását, a múzeum újranyitása óta a látogatók száma megközelítette az egymilliót. A korábbi nevén Olof Palme ház pedig Millennium Háza néven született újjá, az elmúlt három hónapban a látogatók száma már csaknem elérte a 40 ezret.     Beszámolt arról is, hogy a fejlesztések idén is folytatódnak: szeptemberben megnyitnak egy 800 autó befogadására alkalmas mélygarázst, amely a Liget autós megközelítését teszi lehetővé, 2021 végén pedig átadják a Magyar Zene Házát, valamint a többszörös díjnyertes Néprajzi Múzeumot.

Forrás: MTI

Az erős bérleti kereslet miatt újabb történelmi minimumra süllyedt a kihasználatlansági ráta a Budapest iroda- és ipari-logisztikai piacán  az év első felében. A befektetési piac első féléves forgalma emelkedett, de a piac aktivitását a jó minőségű ingatlanok hiánya továbbra is korlátozza – összegezte a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a hétfőn közzétett kereskedelmiingatlan-piaci jelentésében.

Június végén a budapesti modern irodák átlagos kihasználatlansági rátája 6,3 százalékra csökkent az erős bérleti kereslet mellett az új átadások alacsony volumene miatt is. A következő 2-3 évben jelentős, a fennálló irodaállomány 16 százalékát kitevő növekedés várható, amelynek hatására az irodapiac kihasználatlansági rátájának enyhe emelkedése, de továbbra is egészséges szintje prognosztizálható – áll az MNB honlapján megjelent kiadványban.

    Budapesten és az agglomerációban található ipari-logisztikai ingatlanok szabad területének aránya szintén a valaha mért legalacsonyabb szinten, 2,1 százalékon állt június végén. A második fél évre várt átadások 42 százalékára volt előbérlet, ami az elmúlt évekhez képest nagyobb mozgásteret kínálhat az átköltöző és újonnan piacra lépő bérlőknek.

    A kiskereskedelmi ingatlanok terén az idén új átadásokat terveznek a fejlesztők, főleg vidéki helyszíneken, Budapest egyetlen épülő új plázája pedig 2020-ra készülhet el. Az új kínálat hiánya és a növekvő kereslet a bérleti díjak folyamatos emelkedésével járt az elmúlt években, de ez a jelek szerint a bevásárlóutcákban már megáll. A fővárosi elsődleges bevásárlóközpontok teljes telítettséggel üzemelnek.

    Budapest szállodáinak átlagos szobafoglaltsági adatát az első félévi eredmények alapján csak a prágai szállodák múlták felül a régiós fővárosok között. Az első fél évben a budapesti szállodapiacon az új átadások meghaladták a teljes tavalyi év átadásait. A tervek szerint a következő két évben több mint 5000 új szállodai szoba fog elkészülni a fővárosban.

    Június végéig a kereskedelmi ingatlanok piacának befektetési forgalma 600 millió euró volt, amelyen belül mintegy 60 százalék továbbra is az irodaház-tranzakciókhoz köthető. A tranzakciók összege alapján az első fél év befektetéseinek 63 százaléka magyar szereplőkhöz kapcsolódott.

    Magyarországhoz hasonlóan a többi közép-kelet-európai ország kereskedelmiingatlan-piacát is élénk fejlesztési aktivitás, erős bérleti kereslet és többségében csökkenő kihasználatlanság jellemzi. A prime irodapiaci hozamok tekintetében Prágához és Varsóhoz képest Budapest 75-125 bázispont prémiumot kínált június végén.

    A hitelintézetek kereskedelmiingatlan-hitelállománya kissé emelkedett az első fél évben, az új folyósítások azonban elmaradtak az előző év azonos időszakában tapasztalt aktivitástól. A hitelállomány valamivel több mint 80 százaléka deviza alapú, de ez érdemben elmarad a 2008-as értéktől. Az ezzel összefüggő rendszerkockázatok kialakulásának megelőzése érdekében az MNB módosította a rendszerkockázati tőkepuffer alkalmazásának feltételeit. A válsághoz képest a kereskedelmiingatlan-hitelek piacán csökkent a koncentráció és a bankok szavatolótőke arányában mért kitettsége is alacsonyabb.

    A hitelezési felmérésre adott válaszok alapján egyre több bank tart egy esetleges ingatlanár-buborék kialakulásától, ami kihat a hitelfeltételek szigorítására. Ennek eredményeként a bankok a hitelfeltételek korábbi években megfigyelt fokozatos enyhítését követően már szigorítást jeleztek, míg a hitelkeresletben visszafogottabb élénkülést tapasztalnak – közölte az MNB.

Forrás: MTI